ขายฝากที่ดินกับธนาคาร

ขายฝากที่ดินกับธนาคาร

ขายฝากที่ดินกับธนาคาร ขายฝากคือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์สินตกไปยังผู้บริโภค โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ถอนทรัพย์นั้นคืนได้ภายในระยะเวลาที่ระบุ สินทรัพย์ที่ขายฝากถ้าเกิดเป็นอสังหาริมทรัพย์จะกำหนดเวลาขายฝากกันเท่าไรก็ได้ แต่ว่าจะไม่เกินสิบปีไม่ได้ ถ้าหากไม่มีตั้งเวลาแน่นอนก็จำต้องไถ่คืนด้านในสิบปี ตั้งเวลาไถ่นี้เป็นเรื่องของช่วงเวลา ดังเช่นว่าขายฝาก มีกำหนด 1 ปี คนขายจะไถ่ทรัพย์สินคืนเมื่อใดก้ได้ ไม่ต้องรอจนกระทั่งครบ 1 ปี

แต่ว่าถ้าเกิดคนขายฝากไม่ใช่สิทธิไถ่เงินภายในตั้งเวลา ย่อมหมดสิทธิไถ่เงินนั้นอีกต่อไป (เว้นแต่กรณีตกลงค้าขายกันใหม่)และก็ส่งผลทำให้เจ้าของตกเป็นของผู้บริโภคฝากโดยเด็ดขาดข้อตกลงขายฝากที่กำหนดเวลาไถ่คืนไว้ต่ำลงยิ่งกว่าสิบปี ก่อนถึงกำหนดเวลาไถ่

แม้คนขายฝากมีความเห็นว่าไม่อาจใช้สิทธิไถ่คืนภายในตั้งเวลาได้ควรทำความตกลงกับผู้ซื้อฝากเพื่อขอขยายกำหนดเวลาไถ่ การขยายตั้งเวลาไถ่อย่างต่ำควรมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ฝาก แล้วก็ควรนำข้อตกลงดังที่ได้กล่าวผ่านมาแล้วมาขึ้นทะเบียนต่อบุคลากรข้าราชการ

โดยคนขายฝากรวมทั้งคนซื้อฝากจะต้องมาดำเนินการจดทะเบียนเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ไปแล้ว ควรจะมีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงนามผู้ฝากที่ได้สร้างขึ้นก่อนสิ้นสุดกำหนดเวลาไถ่มาแสดงต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่ด้วยการเขียนทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากเป็นคนละส่วนกับการใช้สิทธิไถ่

เพราะว่าการเขียนทะเบียนไถ่ถอนจากวิธีขายฝากจะกระทำเมื่อใดก็ได้แม้กระนั้นการใช้สิทธิไถ่ต้องทำด้านในกำหนดเวลาไถ่คืนตามข้อตกลงขายฝาก โดยนำสินไถ่มอบแก่คนซื้อฝากภายในตั้งเวลาไถ่ ถ้าเกิดไม่อาจจะเรียกตัวผู้ซื้อฝากได้ หรือผู้บริโภคฝากเลี่ยงไม่ยินยอมให้มีการไถ่ให้นำสินไถ่ไปวาง

ณ สำนักงานวางสินทรัพย์ ข้างในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนสินทรัพย์ที่ได้วางไว้ การวางทรัพย์สมบัติในส่วนกลางให้วาง ณ สำนักงานวางทรัพย์สินกึ่งกลาง กรมบังคับคดีกระทรวงยุติธรรมในส่วนภูมิภาค ณ ที่ทำการบังคับคดีแล้วก็วางสินทรัพย์ภูมิภาค หรือที่ทำการบังคับคดีจังหวัด

สำหรับจังหวัดที่ไม่มีสำนักงานบังคับคดีตั้งอยู่ ให้ติดต่อนายสิบศาลของศาลจังหวัดนั้นๆ เพื่อจัดส่งแก่สำนักงานบังคับคดีและก็วางทรัพย์ภูมิภาคถัดไป อย่างไรก็แล้วแต่ เมื่อใช้สิทธิไถ่คืนแล้วควรรีบมาขอขึ้นทะเบียนต่อบุคลากรข้าราชการถ้าเกิดทิ้งเอาไว้บางทีอาจเกิความทรุดโทรมได้เมื่อได้ใช้สิทธิไถ่ด้านในกำหนดเวลาไถ่แล้วเจ้าของ

จะเป็นของผู้ขายฝากทันที ผู้ขายฝากจึงชอบที่จะนำหลักฐานเป็นหนังสือจากผู้บริโภคฝากแสดงว่าได้มีการไถ่ถอนแล้วหรือนำหลักฐานการวางสมบัติพัสถาน พร้อมด้วยหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่แต่เพียงฝ่ายเดียวได้

ในกรณีวางสินทรัพย์แล้วไม่ได้หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมา ให้นำหลักฐานการวางทรัพย์สมบัติมาแสดงต่อพนักงานข้าราชการเพื่อหมายเหตุกลัดติดไว้ภายในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับที่ทำการที่ดิน แล้วก็ลงบัญชีอายัดให้ทราบถึงการวางทรัพย์ทั้งนี้ เพื่อคุ้มครองปกป้องมิให้ผู้บริโภคฝากซึ่งไม่ใช่ผู้ครอบครองเจ้าของกระทำการลงบัญชีสิทธิรวมทั้งนิติกรรมต่อไป

*การคำนวณระยะเวลาว่าคำสัญญาขายฝากจะถึงกำหนดเมื่อใด ให้นับวันวันรุ่งขึ้นเป็นวันแรกพูดอีกนัยหนึ่ง หากทำขายฝากมีระบุ 1 ปี ช่วงวันที่ 22 เดือนตุลาคม 2540 ก็จำต้องถึงกำหนด 1 ปี ในวันที่ 22 ตุลาคม 2541*

*คำสัญญาขายฝากที่สร้างขึ้นเมื่อวันที่ 10 ม.ย. 2541 อันเป็นวันที่พระราชบัญญัติปรับปรุงแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฏหมายแพ่งและก็การขาย(ฉบับที่ 12 ) พ.ศ. 2541 ส่งผลใช้บังคับเป็นต้นมา จะกำหนดสินไถ่สูงมากเกินกว่าราคาขายฝากรวมกับผลดีทดแทนจำนวนร้อยละ 15 ต่อปี มิได้

*ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขายฝากไม่เหมือนกับจำนอง กล่าวคือ สำหรับการลงบัญชีขายฝากจำเป็นที่จะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมเป็นค่าลงบัญชีขายฝากในอัตยี่ห้อจำนวนร้อยละ 2 ของราคาประเมินเงินทุนจากที่คณะกรรมการตั้งราคาประเมินทุรทรัพย์สมบัติระบุ นอกจากนั้นยังจำเป็นต้องจ่ายภาษีรายได้หักในที่จ่าย

รวมทั้งอากรแสตมป์ ตามประมวลรัษฎากร อีกด้วย ส่วนการเขียนทะเบียนจำนำ ตามประมวลกฏหมายที่ดิน ผู้ขอจดทะเบียนจะเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ตามจำนวนเงินทุนที่จำนำ อย่างยิ่งไม่เกิน 200,000 บาท หรือในอัตราร้อยละ 0.5 อย่างยิ่งไม่เกิน 100,000 บาท

ในกรณีจำนำสำหรับในการห้สินเชื่อเพื่อการกสิกรรม ของสถาบันการเงินที่รัฐมนตรีระบุ การจำนอง ไม่ต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามประมวลรัษฎากรส่วนอากรแสตมป์ พนักงานข้าราชการจะเรียกเก็บต่อเมื่อสัญญาจำนำเป็นหลักฐานการกู้ยืมเงินด้วยโดยผู้ให้กู้มีบทบาทจำต้องชำระสิ่งที่จำเป็นต้องระมัดระวังก่อนลงลายมือชื่อในข้อตกลงขายฝาก ควรตรวจข้อความในข้อตกลงขายฝากว่าถูกต้องตามความประสงค์ไหม ต้องไถ่คืนด้านในตั้งเวลาเท่าไร จำนวนเงินที่ขายฝากตรงตามที่รับเงินหรือเปล่า มีการหักค่าครองชีพอะไรบ้าง

ผลในด้านที่ดีของการขายฝาก

1.ไม่ต้องรอนาน มองหลักทรัพย์อนุมัติวงเงินในทันที ได้รับเงินเร็วไวอยากได้ใช้เงินวันไหน ก็ได้รับเงินทันที

2.ไม่ต้องเตรียมเอกสารด้านการเงินดังเช่นว่า สลิปค่าตอบแทนรายเดือน บัญชีธนาคารย้อนไป ไม่มีความจำเป็นต้องมีเงินออม เงินเก็บ

3. ไม่ต้องส่งดอกเบี้ยทุกเดือน มีเวลาหายใจ ขยายเวลาไถ่คืนได้ถึง10ปี ไม่มีการยึด

4.แก่เกิน 60 ปีก็ทำได้ ไม่มีระบุอายุ

5.ทำธุรกรรมที่ที่ทำการกรมที่ดินถูกต้องตามกฎหมาย

6.ติดแบล๊คลิสทำได้ ไม่เช็คภาระหน้าที่หนี้สิน และพิจารณาเครดิตบูโร

7.ไม่เสียตังค์ค่าประเมินหลักทรัพย์ ประเมินหลักทรัพย์ให้ฟรี

8.ไม่ระบุรายได้ อาชีพ ไม่ต้องมีบุคคลรับประกัน ไม่จำเป็นต้องหาผู้กู้ร่วม

9.ได้รับวงเงินสูงขึ้นมากยิ่งกว่าการเขียนจำนำ

การวางทรัพย์สมบัติการวางสินทรัพย์การวางสินทรัพย์เป็นการจ่ายและชำระหนี้ที่กฏหมายระบุขึ้นเมื่อการจ่ายและชำระหนี้มีปัญหาอันเกิดขึ้นจากตัวเจ้าหนี้โดยผู้วางสมบัติพัสถานได้นำเงินหรือทรัพย์ที่เป็นวัตถุแห่งหนี้ไปวางในที่ทำการวางสมบัติพัสถาน

ซึ่งผลของการวางทรัพย์สมบัติทำให้ลูกหนี้หลุดพ้นจากหนี้ ไม่กลายเป็นผู้ผิดนัดหมาย ผิดสัญญา ไม่ต้องเสียดอกเบี้ย ค่าเสียหาย ค่าสินไหมทดแทน หรือเบี้ยปรับ รวมทั้งเจ้าหนี้จะร้องต่อศาลให้บังคับจ่ายและชำระหนี้ไม่ได้ การไถ่คืนถอนการขายฝาก โดยการวางทรัพย์สินทำให้ได้เจ้าของคืนกลับมาสู่ผู้วางทรัพย์สินเหตุที่จะมาขอวางทรัพย์มีดังนี้

1.เจ้าหนี้บอกปัดหรือปฎิเสธไม่ยอมรับใช้หนี้ใช้สินโดยไม่มีสาเหตุอันอ้างตามกฏหมายได้ เข่น ผู้ให้เช่าได้ทำสัญญาเช่ามีกำหนด 30 ปี โดยได้ลงบัญชีถูกต้องตามกฏหมายที่ที่ทำการที่ดิน ซึ่งส่งผลพูกพันคู่สัญญาตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในคำสัญญา

แต่ว่าต่อมาผู้ให้เช่าต้องการจะเลิกคำสัญญาก่อนถึงกำหนดที่กำหนดไว้ภายในสัญญา ก็เลยไม่ยอมรับปฏิเสธค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าหรือจะขอปรับเพิ่มเงินค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าโดยไม่มีเหตุอันจะอ้างได้ตามกฏหมาย เพื่อผู้ให้เช่าจะถือเอาเป็นเหตุบอกยกเลิกสัญญาเช่า

2.เจ้าหนี้ไม่อาจจะรับจ่ายได้ ดังเช่น เจ้าหนี้ไปชนบท หรือ ต่างถิ่น หรือหาตัวเจ้าหนี้ไม่พบ หรือจำเป็นต้องขังอยู่ในคุก

3.ลูกหนี้ไม่สารถหยั่งรู้สิทธิของเจ้าหนี้ หรือรู้ตัวเจ้าหนี้ได้แน่ๆ ดังเช่นลูกหนี้ไปทำความตกลงเช่ากับ นาง กรัม ต่อมา นาง ก. ตาย ทายาท นาง กรัม ต่างเรียกร้องให้ลูกหนี้ชำระค่าเช่าให้แก่ตตน โดยอ้างว่าตนมีสิทธิในการรับเงินค่าเช่า ลูกหนี้ก็เลยไม่บางทีอาจหยั่งรู้ได้ว่าจำเป็นที่จะต้องจ่ายหนี้กับคนไหนกันระหว่างทายาท

*ตามบทบัญญัติที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้แก่ มาตรา 492 การถอนถอนแนวทางการขายฝากโดยนำเงินค่าไถ่ถอนมาวางทรัพย์สมบัติ รวมทั้งสละสิทธิถอนการวาง หรือมาตรา 232, 302, 631, 679, 754, 947 เป็นต้น

*ตามบทบัญญัติที่กฏหมายอื่น อย่างเช่น การชำระเงินตอบแทนตามพระราชบัญญัติเวนคืน พุทธศักราช 2530

*ตามคำสั่งศาล ได้แก่ การปกป้องคุ้มครองชั่วคราวตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 264ผู้มีสิทธิวางสินทรัพย์ มีดังนี้

1.ลูกหนี้

2.ผู้รับมอบอำนาจลูกหนี้

3.บุคคลภายนอกที่เต็มใจจ่ายหนี้แทนลูกหนี้เว้นแต่สภาพแห่งหนี้ไม่เปิดโอกาสให้บุคคลภายนอกจ่ายแทนได้ หรือขัดกับเจตนาที่คู่อาฆาตแสดงไว้และจะต้องไม่เป็นการฝืนใจหรือขัดใจลูกหนี้สำนักงานวางทรัพย์สมบัติ(ที่รับวางทรัพย์สิน)ในส่วนกลาง ที่ทำการบังคับคดีแพ่งกรุงเทพฯ1-6ในศูนย์กลาง ที่ทำการบังคับคดีทั่วทั้งประเทศ

กฏหมายขายฝากหมวด ๔การซื้อขายเฉพาะบางสิ่งส่วนที่ ๓

มาตรา ๔๙๑ อันว่าขายฝากนั้น เป็นสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าคนขายอาจไถ่เงินทองนั้นคืนได้มาตรา ๔๙๒ ในกรณีที่มีการไถ่สินทรัพย์ซึ่งขายฝากภายในช่วงเวลาที่กำหนดไว้ในวัญญาหรือภายในช่วงระยะเวลาที่กฏหมายกำหนด

หรือผู้ไถ่ได้วางทรัพย์สมบัติอันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางสมบัติพัสถานภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ ให้เงินทองซึ่งขายฝากตกเป็นเจ้าของของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาที่ผู้ไถ่ได้ชำระสินไถ่หรือวางสินทรัพย์อันเป็นสินไถ่ สุดแท้แต่กรณีในเรื่องที่วางสินทรัพย์ตามวรรคหนึ่ง

ให้เจ้าหน้าที่พนักงานของสำนักงานวางสมบัติพัสถานแจ้งให้ผู้รับไถ่ทราบถึงการวางทรัพย์สมบัติโดยทันทีโดยผู้ไถ่ไม่ต้องปฏบัติตามมาตรา ๓๓๓ วรรคสามมาตรา ๔๙๓ สำหรับในการขายฝาก คู่สัญญาจะตกลงกันไม่ให้ผู้ซื้อจำหน่ายเงินทองซึ่งขายฝากก็ได้

ถ้าหากแล้วก็ผู้ซื้อจัดจำหน่ายทรัพย์สินนั้นฝ่าฝืนสัญญาไซร์ ก็จะต้องยอมสารภาพต่อผู้ขายในความเสื่อมโทรมอะไรก็ตามอันกำเนิดแต่ว่าการนั้นมาตรา ๔๙๔ ท่านห้ามไม่ให้ใช้สิทธิไถ่เงินทองซึ่งขายฝากเมื่อพ้นเวลาดุจกล่าวต่อไปนี้

๑) ถ้าเกิดเป็นอสังหาริมทรัพย์ ระบุสิบปีนับแต่ว่าเวลาซื้อขาย

๒) ถ้าหากเป็นสังหาริมทรัพย์ กำหนดสามปีนับแม้กระนั้นเวลาจำหน่ายมาตรา ๔๙๕ หากในสัญญามีกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้นท่านให้ลดลงมาเป็นสิบปีและสามปีตามจำพวกทรัพย์สมบัติมาตรา ๔๙๖ กำหนดเวลาไถ่นั้น อาจทำความตกลงขยายกำหนดเวลาไถ่ได้

แต่กำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งสิ้น ถ้าเกินกำหนดเวลาไถ่ได้ แต่ว่ากำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งปวง ถ้าเกิดเกินกำหนดเวลาตามมายี่ห้อ ๔๙๔ ให้น้อยลงมาเป็นกำหนดเวลาตาม มาตรา ๔๙๔การขยายกำหนดเวลาไถ่ตามวรรคหนึ่งอย่างน้อยควรจะมีหลักฐานเป็นหนังสือลงชื่อคนรับไถ่

ถ้าหากเป็นเงินทองซึ่งการค้าขายกันจึงควรทำหนังสือรวมทั้งจดทะเบียนต่อพนังานข้าราชการ ห้ามมิให้ชูการขยายเวลาขึ้นเป็นข้อต่อบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียเงินเดือนรวมทั้งโดยคดโกง และก็ได้ขึ้นทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว นอกจากจะได้นำหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือดังที่กล่าวมาข้างต้นไปขึ้นทะเบียน

หรือจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อบุคลากรข้าราชการมาตรา ๔๙๗ สิทธิสำหรับในการไถ่สินทรัพย์นั้น จะพึงใช้ได้แต่ว่าบุคคลกลุ่มนี้ เป็น

๑) ผู้ขายเดิม หรือทายาทของคนขายเดิม หรือ

๒) ผู้รับโอนสิทธินั้น หรือ

๓) บุคคลซึ่งในคำสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้มาตรา ๔๙๘ สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินนั้น จะพึงใช้ได้เฉพาะต่อบุคคลพวกนี้ คือ

๑) คนซื้อเดิม หรือผู้สืบสกุลของผู้บริโภคเดิม หรือ

๒) ผู้รับโอนเงินทอง หรือรับโอนสิทธิเหนือสินทรัพย์นั้นแต่ว่าในข้อนี้ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์จะใช้สิทธิได้ต่อเมื่อคนรับโอนได้ทราบในเวลาโอนว่าสินทรัพย์ตกอยู่ในบังคับแห่งสิทธิไถ่คืนมาตรา ๔๙๙ สินไถ่นั้น หากไม่ได้กำหนดกันไว้ว่าเท่าใดไซร้ท่านให้ไถ่ตามราคาที่ขายฝาก

หากปรากฏในเวลาไถ่ว่าสินไถ่หรือราคาขายฝากที่กำหนดไว้สูงขึ้นยิ่งกว่าราคาขายฝากที่จริงจริงเกินอัตราร้อยละสิบห้าต่อปี ให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝากที่จริงจริงรวมคุณประโยชน์ตอนแทนสิบเปอร์เซนต์ห้าต่อปีมาตรา ๕๐๐ ค่าฤชาธรรมเนียมวิธีขายฝากซึ่งผู้ซื้อได้ออกไปนั้น

ผู้ไถ่ต้องใช้ให้แก่ผู้ซื้อพร้อมทั้งสินไถ่มาตรา ๕๐๑ สินทรัพย์ซึ่งไถ่นั้น ท่านว่าจำต้องส่งกลับตามสภาพที่เป็นอยู่ในเวลาไถ่ แม้กระนั้นถ้าหากว่าเงินทองนั้นถูกทำสายหรือทำใหเสื่อมเสียไป ด้วยเหตุว่าความผิดของคนซื้อไสร้ ท่านว่าผู้บริโภคจะต้องใช้ค่าสินไหมทดแทน

มาตรา ๕๐๒ ทรัพสินซึ่งไถ่นั้น ท่านว่าบุคคลผู้ไถ่ย่อมได้รับคืนไปโดยปราศจากจากสิทธิอะไรก็แล้วแต่ซึ่งผู้ซื้อเดิม หรือทายาทหรือคนรับโอนจากผู้บริโภคเดิมนำมา พร บ ขายฝาก ซึ่งการก่อให้เกิดขึ้นก่อนถึงเวลาไถ่หากว่าเช่าทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างขายฝากอันได้

ลงทะเบียนเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วไสร้ ท่านว่าการเช่านั้นถ้าหากมิได้สร้างขึ้นเพื่อจะให้เสียหายแก่คนขาย ตั้งเวลาเช่ายังคงมีคงเหลืออยู่อีกเท่าใด ก็ให้คงเป็นอันสมบรูณ์อยู่เพียงเท่านั้น แต่ว่ามิให้เกินกว่าปีหนึ่ง

*** มาตรา ๓๓๓ การวางทรัพย์สมบัตินั้นจำเป็นต้องวางในที่ทำการวางสินทรัพย์ประจำตำบลที่จะจำเป็นต้องใช้หนี้ใช้สินถ้าไม่มีบทบัญัญัติเตียนที่กฏหมายหรือกฏข้อกำหนดเฉพาะการในเรื่องที่ทำการวางทรัพย์ เมื่อบุคคลผู้ใช้หนี้ใช้สินขอร้อง

ศาลจึงควรระบุสำนักงานวางสมบัติพัสถาน แล้วก็แต่งตั้งผู้พิทักษ์ทรัพย์สินที่วางนั้นขึ้นผู้วางจำต้องบอกกล่าวให้เจ้าหน้าที่ทราบการที่ได้วางทรัพย์สมบัตินั้นโดยทันที

กลับสู่หน้าหลัก