ขายฝาก บ้าน ต่างจัง หวัด

ขายฝาก บ้าน ต่างจัง หวัด

ขายฝาก บ้าน ต่างจัง หวัด จำนำ เป็นอย่างไรจำนองเป็นสัญญากู้ยืม ที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์บางจำพวกที่ได้ลงทะเบียนไว้แล้วตามกฎหมาย แต่ว่าจะไม่มีการโอนทรัพย์สิน เป็นเพียงแค่การนำเงินทองนั้นไปลงทะเบียนเพื่อตราไว้เป็นหลักประกันเพียงแค่นั้น โดยจำเป็นต้องลงลายลักษณ์อักษรซึ่งๆหน้าเจ้าพนักงาน ณ กรมที่ดินเช่นเดียวกับแนวทางการขายฝากส่วนกรณีที่ลูกหนี้กำเนิดผิดสัญญาไม่สามารถชำระหนี้ได้ ผู้รับจำนองก็ยังไม่สามารถที่จะยึดทรัพย์สินตามกฎหมายได้ เพราะทรัพย์สินนั้นยังเป็นกรรมสิทธิ์ของลูกหนี้อยู่ ซึ่งเจ้าหนี้จึงควรไปฟ้องศาลโดยชอบด้วยกฎหมายเพื่อศาลบังคับกับลูกหนี้ลูกหนี้ก่อน แล้วหลังจากนั้นจึงนำทรัพย์สินนั้นไปขายทอดตลาดที่กองบังคับคดี เพื่อนำเงินไปจ่ายหนี้ โดยข้อตกลงจำนำ ไม่มีอายุความ แต่ว่าจะมีการกำหนดระยะเวลาชำระหนี้แค่นั้นขายฝาก-จำนอง แตกต่างกันอย่างไร ทราบให้ชัดก่อนที่จะทำการตัดสินใจลงลายลักษณ์อักษรคำสัญญาขายฝากกับคำสัญญาจำนอง เสมือนหรือต่างกันยังไง แบบไหนเหมาะสมกับคนใดกันแน่ นำที่ดินที่ขายฝากไปจำนำกับแบงค์ได้ไหม ? ผู้ใดกันยังสงสัยประเด็นนี้ มาทำความเข้าใจกันก่อนหลายๆคนสงสัยว่า แนวทางการขายฝากเป็นยังไง ราวกับการจำนองหรือไม่ ถ้าเกิดคนใดต้องการรู้ วันนี้พวกเราได้สะสมข้อมูลเพื่อมาไขข้อสงสัยกัน และเปรียบดูแบบชัดๆว่า การตกลงที่ดินแต่ละแบบอีกทั้งจำนองและก็ขายฝาก คืออะไร ไม่เหมือนกันอย่างไรบ้าง

คุ้มครองป้องกันผู้รับเหมาทิ้งงานได้ยังไง และฟ้องอาญาได้ไหมปัญหาผู้รับเหมาทิ้งงานนี่คือปัญหาใหญ่ของลูกค้าอย่างยิ่งจริงๆ แล้วก็ไม่มีมาตรการซึ่งสามารถปรับแก้ได้อย่างเบ็ดเสร็จเด็ดขาด โดยทั่วไปแล้วการปกป้องผู้รับเหมาทิ้งงานจึงทำได้แค่

– เลือกผู้รับเหมาที่ไว้ใจได้ ไม่มีความเป็นมาทิ้งงาน

– อย่าเลือกผู้รับเหมาก่อสร้างที่ราคาต่ำสุดเพียงอย่างเดียว หลายๆกรณี การทิ้งงานเกิดขึ้นได้เพราะมีสาเหตุเนื่องมาจากที่ผู้รับเหมารับงานมาในราคาต่ำเกินจริงกระทั่งไม่สามารถทำเป็น เมื่อเบิกเงินล่วงหน้าไปปริมาณหนึ่ง ดำเนินงานไปหน่อยเดียวก็ทิ้งงาน เพราะเหตุว่ามีความเห็นว่าขาดทุนแน่นอนด้วยเหตุผลดังกล่าว อสังหาริมทรัพย์ จึงต้องควรเลือกผู้รับเหมาที่เสนอราคาเหมาะสม เป็นไปได้ รวมทั้งมีความน่าไว้ใจ

– อย่าชำระเงินล่วงหน้าหรือ Advance มากไม่น้อยเลยทีเดียว โดยธรรมดาก็ควรจะอยู่ราวจำนวนร้อยละ ๑๐ ของราคางาน

– ระบุงวดการเบิกจ่ายค่าจ้างอย่างเหมาะควร ให้รายละเอียดของานที่ทำในแต่ละงวดเหมาะสมกับค่าจ้างที่ชำระด้วย โดยจำต้องคำนึงถึงเงินล่วงหน้าหรือ Advance ที่จ่ายไปแล้วด้วย

– เรียกหลักประกันการทำงาน ถ้าทำได้ แต่ในกรณีโครงการเล็กๆเรื่องนี้ก็ไม่มีทางเป็นไปได้

– คอยตรวจดูความก้าวหน้าของงานเสมอ เพื่อที่เมื่อเกิดปัญหาขึ้นจะได้รับรู้รวมทั้งไหวตัวทันแต่เนิ่นๆไม่จ่ายเงินไปจนกระทั่งเกินความคืบหน้าของงาน จนกระทั่งผู้รับเหมาทิ้งงานไปปัญหาอย่างหนึ่งที่คนซื้อสงสัยคือ ผู้รับเหมาก่อสร้างทิ้งงานพวกเราสามารถฟ้องร้องอาญาได้หรือเปล่า คำตอบของนักเขียนเป็น

โดยธรรมดาแล้ว 90% ไม่เป็นคดีอาญา เป็นแค่เพียงการไม่ทำตามสัญญาทางแพ่ง ถ้ากำลังจะถึงขนาดมีมูลเป็นความผิดอาญา ผู้รับเหมาก่อสร้างนั้นควรจะมีเจตนาไม่ทำงานมาตั้งแต่ต้น ก็แค่ใช้อุบายคดโกงลูกค้าให้ชำระเงินให้โดยหลอกให้มั่นใจว่าจะทำงานให้ แต่หากดำเนินงานไปแล้วทิ้งเพราะว่าขาดทุน อย่างนี้ไม่ใช่คดีอาญา

รั้วบ้านถือเป็นข้อสำคัญอีกอย่างหนึ่งของบ้าน แม้คุณซื้อบ้านแล้วมีรั้วบ้านมาพร้อมกับตัวบ้านเลยก็อาจจะไม่มีปัญหาแต่ถ้าเกิดคุณต้องการสร้างรั้วบ้านภายหลัง ลองมาดูว่าก่อนจะสร้างรั้วบ้านนั้นมีกฎหมายอะไรที่คุณควรจะรู้บ้างอยู่หมู่บ้านจัดสรร ลงสีบ้านไม่เหมือนข้างหลังอื่น ไม่ถูกหรือเปล่ารั้วบ้านต้องขออนุญาตก่อสร้างไหมข้อบังคับหลักที่ควบคุมการก่อสร้างก็คือ

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พุทธศักราช 2522 ซึ่งกำหนดให้พวกเราจำต้องขอก่อสร้างตึก และกำหนดลักษณะของอาคารต่างๆไว้ตามพ.ร.บ.นี้มาตรา 4 ให้คำอธิบายศัพท์ของตึกไว้ว่า

“ตึก หมายความว่า ตึก บ้าน เรือน โรง ร้าน แพ แบกรับหนี้สินสำนักงานแล้วก็สิ่งที่ทำขึ้นอย่างอื่น ซึ่งบุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ และหมายความรวมทั้ง

(1) อัฒจันทร์หรือสิ่งที่ผลิตขึ้นอย่างอื่นเพื่อใช้เป็นที่รวมตัวของพลเมือง

(2) เขื่อน สะพาน อุโมงค์ ทางหรือท่อที่มีไว้ระบายน้ำ อู่เรือ คานเรือ ท่าน้ำ ท่าจอดเรือ รั้ว กำแพง หรือประตูที่ทำขึ้นติดต่อหรือใกล้เคียงกับที่สาธารณะหรือสิ่งที่สร้างขึ้นให้บุคคลทั่วไปใช้สอย

(3) ป้ายหรือสิ่งที่สร้างขึ้นสำหรับติดหรือตั้งป้าย

(ก) ที่ติดหรือตั้งไว้เหนือที่ส่วนรวมและมีขนาดเกินหนึ่งตารางเมตรหรือมีน้ำหนักรวมถึงองค์ประกอบเกินสิบกิโล

(ข) ที่ติดหรือตั้งไว้ภายในระยะห่างจากที่สาธารณะซึ่งเมื่อวัดในทางราบแล้วระยะห่างจากที่สาธารณะมีน้อยกว่าความสูงของป้ายนั้นเมื่อวัดจากพื้นดิน รวมทั้งมีขนาดหรือมีน้ำหนักเกินกว่าที่กำหนดในกฎกระทรวง

(4) พื้นที่หรือสิ่งที่สร้างขึ้นเพื่อใช้เป็นที่จอดรถ ที่กลับรถ รวมทั้งทางเข้าออกของรถสำหรับตึกที่ระบุตามมายี่ห้อ 8 (9)

(5) สิ่งที่ทำขึ้นอันอื่นตามที่ได้มีการกำหนดในกฎกระทรวง”ถ้าหากมองความหมายของคำว่าตึกจากมาตรา 4 ก็จะมีความคิดเห็นว่าโดยธรรมดารั้ว แล้วก็กำแพงไม่นับว่าเป็นอาคารครับ แต่ว่าเฉพาะรั้วหรือกำแพงที่ติดต่อกับที่ชุมชน หรือสิ่งที่ผลิตขึ้นให้บุคคลทั่วไปใช้สอยแค่นั้นที่เป็นตึก

จำต้องขออนุญาตก่อสร้างโดยชอบด้วยกฎหมายฉบับนี้ ขณะที่รั้วกันระหว่างที่ดินของเอกชนด้วยกัน ไม่เป็นอาคาร ไม่ต้องขอแต่อย่างไรก็ตาม รั้วที่กั้นระหว่างที่ดินเอกชนด้วยกัน ถ้าหากมีความสูงตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป ก็จะต้องขอเช่นเดียวกัน เนื่องจากตามมาตรา 4 (5) ข้างต้นระบุว่าให้มีกฎกระทรวงระบุได้ว่าจะให้สิ่งใดเป็นอาคารหรือเปล่า และก็มีกฎกระทรวงกำหนดสิ่งที่ทำขึ้นอันอื่นเป็นตึกตามกฎหมาย พ.ศ. 2544 ข้อ 1 กำหนดไว้แบบนี้

“ข้อ 1 ให้สิ่งทีสร้างขึ้นดังต่อไปนี้ เป็นอาคารตามพ.ร.บ.ควบคุมตึก พ.ศ. 2522

(1) ถังเก็บของที่มีปริมาตรตั้งแต่ 100 ลูกบาศก์เมตรขึ้นไป

(2) สระว่ายน้ำข้างนอกตึกที่มีปริมาตรตั้งแต่ 100 ลูกบาศก์เมตรขึ้นไป

(3) กำแพงกันดินหรือกำแพงกั้นน้ำที่ต้องรับความดันของดินหรือน้ำที่มีความสูงตั้งแต่ 1.50 เมตรขึ้นไป

(4) โครงสร้างสำหรับใช้เพื่อการรับส่งวิทยุหรือทีวีที่มีความสูงจากระดับฐานขององค์ประกอบนั้นตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป และก็มีน้ำหนักรวมตั้งแต่ 40 กก.ขึ้นไป

(5) สิ่งที่สร้างขึ้นอันอื่นเว้นแต่ (1) (2) (3) รวมทั้ง (4) ที่มีความสูงจากระดับฐานตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป”สรุปได้ว่า รั้วหรือกำแพงบ้านที่จะต้องขอก่อสร้าง เพราะว่าถือเป็นอาคารตามกฎหมายควบคุมอาคารมี 2 ประเภทครับหมายถึงรั้วที่ชิดกับที่สาธารณะ และรั้วที่สูงตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป

เงินประกันผลงานเป็นยังไง

ช่วยปกป้องเจ้าภาพได้อย่างไรบ้างในข้อตกลงก่อสร้างมักจะเอ่ยถึงสิ่งหนึ่งเป็น เงินประกันผลงาน หรือ Retention ซึ่งเป็นเงินที่เจ้าภาพหักออกจากค่าแรงงานที่จะจำต้องจ่ายแต่ละงวด รวมทั้งจะคืนให้เมื่อครบเวลาที่กำหนด ซึ่งเรียกว่าระบุช่วงเวลารับประกันผลงาน โดยในระหว่างขณะนี้ถ้ามีความชำรุดผิดพลาดในงาน

เจ้าภาพก็จะเรียกให้ผู้รับเหมาก่อสร้างมาซ่อมให้ ถ้าหากไม่ซ่อม เจ้าของงานก็จะเรียกผู้รับเหมาก่อสร้างอื่นมาซ่อมแซมแล้วหักค่าแรงออกจากเงินประกันผลงานนี้ได้โดยธรรมดาเงินประกันผลงานนี้ก็จะอยู่ประมาณ 5% หรือ 10% ของเงินค่าแรงแต่ละงวด อย่างเช่น งวดนี้ถึงกำหนดจ่าย 100,000 บาท ก็จะหักเงินรับรองผลงานออก 10,000 บาท

เหลือจ่ายจริงแค่ 90,0000 บาท หักไปทุกงวดอย่างงี้จนกระทั่งงานเสร็จ รวมทั้งจะคืนเมื่อครบกำหนดช่วงเวลาค้ำประกันผลงาน ซึ่งปกติทั่วๆไปก็จะมีระยะเวลา 1 ปีนับแต่วันที่มอบงานเงินประกันผลงานนี้เป็นตัวช่วยอย่างหนึ่งให้เจ้าของงานมีหลักประกันว่าถ้าเกิดผู้รับเหมาก่อสร้างดำเนินการไม่เรียบร้อยจะต้องกลับมาซ่อมแซมให้

ผู้เขียนจึงเสนอแนะว่า ถ้าเกิดเป็นไปได้ก็ให้กำหนดไว้ประมาณ 10% แต่ว่าก็ไม่ควรเกินกว่านี้ เนื่องจากหากมากจนเกินไปผู้รับเหมาก่อสร้างอยู่ไม่ได้ก็จะก่อให้เกิดการทิ้งงานได้อีกแต่ว่าดังนี้ ระบุช่วงเวลารับประกันผลงานนี้ไม่เกี่ยวกับเรื่องโครงสร้าง ถ้าหากเป็นความทรุดโทรมบกพร่องในองค์ประกอบของสิ่งปลูกสร้างกับพื้นดิน

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 600 กำหนดไว้ 5 ปีนับแม้กระนั้นวันส่งมอบสรุปแล้วการว่าจ้างผู้รับเหมาไม่มีสูตรสำเร็จสำหรับเพื่อการป้องกันความย่ำแย่ แต่ต้องใช้ความละเอียดถี่ถ้วนในการลงนาม เลือกหาผู้รับเหมาที่ไว้ใจได้ และคิดถึงใจเขาใจเรา ไม่ว่าว่าจ้างในราคาต่ำเกินจนถึงผู้รับเหมาอยู่ไม่ได้ และก็รอตรวจทานความก้าวหน้าของงานอยู่ตลอด

ก่อนสร้างรั้วบ้านจำต้องขอก่อสร้าง แล้วมีข้อกำหนดยังไงหัวข้อนี้จำต้องไปดูกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ซึ่งออกตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารฯ ซึ่งมีข้อกำหนดต่างๆเกี่ยวกับรั้วดังนี้ข้อ 5 รั้วหรือกําแพงกันเขตที่อยู่มุมถนนสาธารณะที่มีความกว้างตังแต่ 3 เมตรขึ้นไป และมีมุมหักน้อยกว่า 135 องศา

ต้องปาดมุมรั้วหรือกําแพงกันเขตนั้น โดยให้ส่วนที่ปาดมุมมีระยะไม่น้อยกว่า 4 เมตร และก็ทํามุมกับแนวทางสาธารณะ เป็นมุมเท่าๆกันข้อ 42 กำหนดว่าการสร้างรั้วไม่ต้องร่นแนวตึกจากที่สาธารณะอย่างอาคารอื่นๆข้อ 47 กำหนดว่ารั้วหรือกําแพงที่ทำขึ้นติดต่อหรือห่างจากถนนสาธารณะน้อยกว่าความสูงของรั้ว

ให้ก่อสร้างได้สูงไม่เกิน 3 เมตร เหนือระดับทางเดินหรือถนนสาธารณะแต่สำหรับความสูงของรั้วในเขตกรุงเทพฯนั้น มีกฎหมายของกรุงเทพฯเรื่องควบคุมอาคาร พุทธศักราช 2544 ข้อ 50 กำหนดไว้แบบงี้

“ข้อ 50 อาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้ถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางทางสาธารณะขั้นต่ำ 3 เมตร มิให้มีส่วนของตึกล้ำเข้ามาในแนวร่นดังกล่าว ขายฝาก บ้าน ยกเว้นรั้วหรือกำแพงกันแนวเขตที่สูงไม่เกิน 2 เมตร”แสดงว่า รั้วในเขตจังหวัดกรุงเทพที่สร้างติดเขตที่ดินใกล้กันหรือที่สาธารณะ

โดยไม่มีระยะร่น ควรจะมีความสูงไม่เกิน 2 เมตร แม้กระนั้นในท้องที่อื่นก็สามารถสร้างได้สูง 3 เมตรสำหรับเรื่องรูปทรง และก็ลวดลาย รวมทั้งความดกของรั้วหรือกำแพงนั้น ไม่มีข้อบังคับบังคับไว้ต้องสร้างรั้วบ้านตรงส่วนไหนของแนวเขตตำแหน่งของการผลิตรั้วก็เป็นไปตามข้อบังคับกล่าวถึงกรรมสิทธิ์ในเงินทองเลย

ถ้าเป็นรั้วที่ใกล้กับที่ส่วนรวม ตัวรั้วทั้งหมดจำเป็นต้องอยู่ในที่ดินของพวกเรา จะมีส่วนล้ำเข้าไปในที่สาธารณะมิได้ แม้กระนั้นหากเป็นรั้วที่ชิดกับที่ดินเอกชน ถ้าหากไม่ได้ตกลงกันไว้ก่อน ก็จะต้องสร้างภายในเขตที่ดินของเราทั้งสิ้นด้วยเหมือนกัน แต่แม้ตกลงกันได้ ก็สามารถสร้างรั้วตรงกลางแนวเขตได้

ย้อนอดีตกฎหมายเช่า เอื้อผู้ให้เช่ามากเกินไป

ผมขอย้อนอดีตกันสักนิดนะครับ แต่เดิมการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการให้เช่ารายย่อย หรือรายใหญ่ชนิดที่เป็นการประกอบธุรกิจ เช่น อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า อยู่ภายใต้กฎเกณฑ์ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะ 4 มาตรา 537 ถึงมาตรา 571 โดยมีพื้นฐานอยู่บนความเข้าใจที่ว่า “คู่สัญญาต่างมีอิสระ และมีฐานะเท่าเทียมกันในการเข้าทำสัญญา” แต่เนื่องจากกฎหมายฉบับนี้ประกาศใช้มานานแล้ว ไม่ทันต่อสภาพสังคมและเศรษฐกิจในปัจจุบัน ทำให้ผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ มีความได้เปรียบผู้บริโภคหรือผู้เช่าในหลายด้าน

บรรดาผู้มีอำนาจออกกฎหมายจึงเห็นว่าธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจำเป็นต้องมีกฎเกณฑ์พิเศษเข้าควบคุม เพื่อลดความได้เปรียบของผู้ประกอบธุรกิจ และสร้างความเป็นธรรมแก่ผู้บริโภคมากขึ้น จึงได้ออก “ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561” หรือเรียกง่าย ๆ ว่าเป็นสัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ที่เราจะมาทำความเข้าใจกันครับ

หลักใหญ่ใจความของสัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ประกาศฉบับนี้คือ สร้างความเป็นธรรมแก่ผู้บริโภค โดยจะใช้บังคับกับเฉพาะผู้ประกอบธุรกิจ ซึ่งหมายความถึงผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย โดยมีสถานที่ที่จัดแบ่งให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป รวมถึงห้องพัก บ้าน อาคารชุด อพาร์ทเม้นท์ ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน แต่ไม่รวมถึงหอพักและโรงแรม